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DROIT ET FISCALITÉ
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Le régime des investissements locatifs dans des résidences meublées
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La Loi de finances pour 2009 a été définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008, parmi les différentes mesures, entre autres le plafonnement des niches fiscales, cette Loi réforme le régime de la location meublée. Nous abordons ci-après les principales modifications de ce régime.
LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES :
En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l'article 199 septvicies du CGI a été amendé par le sénat le 1er Avril 2010.
Ce nouveau régime, connu sous le nom « Censi-Bouvard » instaure une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :
PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d'impôt (pas d'acquisition possible par une société). L'avantage fiscal n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
DESTINATIONS AUTORISEES
Le régime Censi-Bouvard a limité ses avantages à différentes catégories d'actifs définis comme suit :
- les résidences avec services pour étudiants,
- les résidences de tourisme classées
- les logements réservés à l'accueil familial
- les établissements de santé (soins longue durée type unité d'accueil Alzheimer )
- les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément (art L7232-3 du Code du Travail).
MODALITES D'APPLICATION DE LA REDUCTION D'IMPOT :
- engagement de location : l'investisseur doit s'engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à un exploitant de résidence avec services, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.
- l'activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D'IMPOT :
Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.
MONTANT DE LA REDUCTION D'IMPOT :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements hors taxes (en principe prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, TPF) dans la limite des 300.000 € HT.
Pour les logements à rénover, elle est calculée sur le prix de revient des logements majoré du montant des travaux.
* Contrairement au dispositif Scellier, l'amendement Censi-bouvard ne se limite pas à une acquisition par foyer fiscal par an, mais à une limite de 300.000 € HT comme limite maximum pour la base de la réduction d'impôt.
* Les appartements vendus sous le dispositif Censi-Bouvard sont exclus du verdissement imposé au dispositif Scellier.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les achats faits en 2009 et 2010, et sera de 20 % pour les achats faits à partir de 2011, le montant annuel de la réduction d'impôt étant de 1/9ième de de la réduction totale ainsi répartie sur les 9 années suivant la déclaration d'achèvement de travaux.
Par exemple, un contribuable investissant dans une résidence acquise en VEFA en 2009 et livrée en 2009, et ce, pour une base de 200.000 € bénéficiera d'une réduction d'impôt sur les revenus annuels de 5.555 € de 2010 à 2018.
AMORTISSEMENT DES BIENS :
Pour les biens acquis via l'amendement Censi-Bouvard, l'amortissement est seulement possible sur la fraction éventuelle du prix excédant le seuil des 300.000 € HT.
REPORT DES DEFICITS :
Les modalités d'imputation des déficits sont modifiées. Les déficits nés de la location meublée non professionnelle ne sont plus imputables sur les autres revenus BIC éventuels, mais exclusivement sur les bénéfices tirés d'une activité de location meublée équivalente. En contrepartie, le délai d'imputation est porté de cinq à dix ans.
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